摘 要

　　不雅点

　　政策配景：

　　1）面前，中国房地产行业库存问题严重，接近上一周期库存极点，商品房去化周期和存销比相通处于历史相对高位，因此存量房去库存是现下周转地方财富欠债表、提振市集信心的进击步骤。

　　2）房地产高库存压力主要源于需求不足及监管拘谨趋严趋紧，房企融资渠谈不休受限，或进一步影响房企的供给才智，新建房源减少、在建房源递延，破钞者对房地产的信心及预期下落，旷日耐久将导致地产收复的内生能源严重不足，库存水平居高不下，堕入“供给-需求-供给”的负面轮回。

　　政策进程：

　　1）棚改货币化安置是上一轮去库存的主要能源之一：城投参与收储最早可追念至2014-2015年，推论主见在于得志保险房需求与加速库存去化。2015年的中央经济责任会议提倡住房保险要迟缓实行什物保险与货币补贴并举，将部分存量房转为公租房和安置房，因此或可将上一轮棚改货币化安置视为具有城投收储性质的政策雏形。具体来说，2014年央步履推动棚改货币化安置政策配套推出PSL器具，为地方政府提供足以赞助棚改规划的资金来源。而后2015-2018年，棚改货币化安置步入向世界蔓延的岑岭期，PSL投放额度也陪同棚改施行节律变化而相应增减，不仅助力竣事商品房库存去化，也一定程度上助推房地产投资和销售的增长。

　　2) 本轮城投收储主要起点调度为普及保险性租借需求：2022年以来，棚改进程渐渐接近尾声，城投收储的地方从得志保险性安置需求调度为得志保险性租借需求。2022年起，世界各地不少城市着手试点推论收购存量房源以进行城投收储的探索，试点案例的主要资金来源为自筹。直至央行先后于2023年2月诞生1000亿元“租借住房贷款赞陈规划”、2024年5月诞生3000亿元“保险性住房再贷款”，前者并入后者料理，用于赞助地方国有企业以合理价钱收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保险性住房，自此“城投收储”资金来源进一步拓展，政策迈入在世界范围内蔓延的新阶段。

　　收储模式分析：

　　1）对商品房新址收储的对应政策即为3000亿元保险性住房再贷款收储政策，具体模式包括：

　　a）棚改货币化安置模式：政府组织购买和政府蚁合采购分别由政府通过与房企、中介机构配合或蚁合采购的形式购买房屋产权或使用权用于安置棚户区住户，而顺利货币抵偿指政府顺利给予棚户区住户货币用于购买房屋或支付其他联系用度，三类形式均秉持自发原则。

　　b）顺利收购模式：自筹资金模式指城投平台通过银行贷款等渠谈筹集资金，通过公开招投标模式收购当地存量房源，完成校正后算作东谈主才房或租借储备用房，租借住房贷款赞陈规划则选拔“先贷后借”机制，金融机构先提供贷款、央行后按贷款本金的100%赐与资金赞助，市级城投旗下子公司算作本色运营主体联络专项贷款。

　　c）专项基金模式：由中心城市基金下设纾困专项基金，再由纾困专项基金笔据待周转表情情况一双一诞生子基金，随后借由子基金将自有或召募资金注入待纾困表情或其背后的地产企业，推动待纾困表情成功完工托付，之后通事后续销售竣事退出。

　　d）统贷统还模式：由政府指定一家主体向国开行苦求贷款额度，资金通过该主体进入到具体表情后，再由该表情主体好像平台统筹安排偿还资金，其中城投平台参与形式为算作统贷统还主体，向银行苦求贷款并拨付，还款资金来源为地盘笼统收益或其他形式筹措资金。

　　e）除了针对已建未售的存量商品房施行收储，陪同国度宏不雅调控和房地产行业局势变化，城投平台参与收储的一种生息情形是协助房地产表情纾困，包括收并购模式、股权收购模式、停业重整模式与表情托管代建模式。此变化兴起于2022年，原因在于彼时地产行业濒临一朝房价住手飞腾即可能导致房企资金链垂危甚而断裂、交房宽限、住房贷款不良率上升、系统性金融风险可能一触即发的严重服从，为政府和城投平台的介入提供必要性依据。

　　2）对二手房收储的对应政策为存量房“以旧换新”政策，具体模式包括：顺利收购模式、预支房钱模式、代购售新模式、换房平台模式柔顺利补贴模式。

　　风险教唆：数据统计偏差；行业政策风险；部分房企运筹帷幄风险。

　　正文

　　1. 政策配景

　　面前，中国房地产行业库存问题严重，接近上一周期库存极点，因此存量房去库存是现下周转地方财富欠债表、提振市集信心的进击步骤。2024年上半年，地产行业艰缓复苏，各表情标齐发扬欠安。箝制2024年5月，世界商品房库存量高达7.42亿通俗米，同比增长15.8%，其中住宅库存量3.87亿通俗米，同比增长24.60%，接近2015年库存 量水平，库存压力进一步抬升。商品房去化周期和存销比相通处于历史相对高位水平，笔据CRIC和易不雅究诘院的数据透露，箝制2024年4月，百城中一、二、三四线城市的新建商品住宅去化周期分别高达20.1个月、23.0个月和34.0个月，与2019年4月的去 化周期同比分别高约6.6个月、13.8个月和23.5个月，若以12-18个月的去化周期合理区间为表率，各线城市的去库存周期较着处于偏高水平，供需均有失衡发扬；归并世界十大城市存销比来看，2024年4月十大城市商品房存销比跳跃24%，达到历史峰值，箝制2024 年6月，存销比仍接近20%，亦响应大型城市中商品房库存充足的逆境精深存在。

　　房地产高库存的压力主要来源于市集信心及需求的不足，以及监管政策对地产行业的拘谨趋严趋紧，房企融资渠谈不休受限。2020年8月，中国推出针对房地产企业融资的“三谈红线”政策，天然通过限制房企的有息欠债增长，有助于退守房地产企业的个体信用风险和系统性金融风险，然而也导致房企融资难度和流动性压力大幅增多。而融资受限可能进一步影响房企的供给才智，新建房源减少、在建房源递延，破钞者对房地产的信心及预期下落，影响持有改善型需求的破钞者的购房规划，旷日耐久将导致地产收复的内生能源严重不足，库存水平居高不下，堕入“供给-需求-供给”的负面轮回。

　　为了顺应房地产供求新关系并缓解库存压力，2024年4月30日，天然资源部针对性出台重磅文献《对于作念好2024年住宅用地供应关系责任的见知》，强调了合理箝制商品住宅去化周期较长城市的商品住宅用地供应，要求各地在年内实施供地的过程中，严格对照最新的商品住宅去化周期，实时调治商品住宅用地供应量；同期，连接跋扈赞助保险性住房用地供应。文献为2024年以来各地有序周转存量房财富、保险民生、助力“城投收储”责任的鼓励提供了了了且有劲的政策指引。

　　2. 政策进程

　　2.1. 棚改货币化安置是上一轮去库存的主要能源之一

　　城投参与收储最早可追念至2014-2015年，推论主见在于得志保险房需求与加速库存去化。为缓解其时我国部分城市，尤其是三四线城市濒临的较大的房地产库存压力，扩大内需和促进投资来清醒经济增长，同期改善棚户区住户的居住条目以保险民生需求，2015年的中央经济责任会议提倡，要加大城镇棚户区和城乡危房校正力度，住房保险迟缓实行什物保险与货币补贴并举，将部分存量房转为公租房和安置房，同期推动城市化进程，把去库存算作加强供给侧结构性更正的进击一环。因此，或可将上一轮棚改货币化安置视为具有城投收储性质的政策雏形。

　　2014年，央步履推动棚改货币化安置政策配套推出PSL器具，该器具兼具“准财政+宽货币”双重功能。通过PSL贷款，地方政府得以获得足够赞助棚改规划的资金来源。PSL投放的具体经过为：由央行向银行投放PSL资金→银行以披发棚改专项贷款的形式为地方政府提供棚改资金赞助→地方政府通过货币化安置向棚户区住户提供货币抵偿→央行的货币流入到棚户区住户手里，完成货币顺利投放。

　　2015-2018年时期，棚改货币化安置步入向世界蔓延的岑岭期。时期积年的棚改本色施行数均跳跃600万套，高于规划施行地方。棚改货币化安置比例也大幅普及，从2014年的9%，大幅普及至2017年的60%。与棚改施行进程相对应，2015-2016年间PSL边界大幅增长，当月新增PSL投放额跳跃2500亿元。进入2019年后，棚改货币化安置政策渐渐步入尾声，PSL当月新增边界较着下滑。

　　2015年以来，棚改货币化安置的鼓励不仅助力竣事商品房库存去化，也一定程度上助推房地产投资和销售的增长。笔据住建部统计数据，2015年和2016年棚改去库存分别完成约1.5亿通俗米和2.5亿通俗米，棚改货币化安置消化存量商品房分别占全年销量的13.4%和18.1%。同期，2015年后，房地产设备投资额累计同比增速触底回升，商品房销售面蕴蓄计同比增速亦扭负为正，地产周期呈现上行态势。

　　2.2.本轮城投收储中枢主要起点调度为普及保险性租借需求

　　2022年以来，棚改进程渐渐接近尾声，城投收储的地方从得志保险性安置需求调度为得志保险性租借需求。2022年起，世界各地不少城市着手试点推论收购存量房源以进行城投收储的探索。举例，郑州市的河南郑地住房租借有限公司于2022年7月通过自筹资金收购存量房源以用于东谈主才公寓表情；2022年9月济南城市发展集团收购3000套商品房用于租借储备住房；浙江湖州市、新疆阿勒泰等地区相通发布政策荧惑国有企业收购库存积压的市集房源用作保险性住房。该阶段城投实施收储试点案例的主要资金来源为自筹。

　　2023年2月10日，中国东谈主民银行在印发的《对于开展租借住房贷款赞陈规划试点关系事宜的见知》中提倡，诞生“租借住房贷款赞陈规划”，额度为1000亿元，选拔“先贷后借”的直达机制，按季度披发。该规划赞助联系金融机构于2023年年底前，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市披发租借住房购房贷款。金融机构按照自主决策、自担风险的原则，披发租借住房购房贷款，东谈主民银行按贷款本金的100%赐与资金赞助，利率为1.75%。跟着租房贷款的迟缓落地，各城市试点落实收购存量房用于保险性租借住房，有用加速当地存量房去化进程。

　　2024年5月17日，中国东谈主民银行诞生3000亿元保险性住房再贷款，利率为1.75%，赞助地方国有企业以合理价钱收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保险性住房，披发对象包括国度设备银行、政策性银行、国有买卖银行、邮政储蓄银行、股份制买卖银行等21家世界性银行，展望带动银行贷款5000亿元。自此，租借住房贷款赞陈规划得以并入保险性住房再贷款政策中料理，“城投收储”资金来源进一步拓展，政策迈入在世界范围内蔓延的新阶段。

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　　3. 收储模式分析

　　城投收储存量房包括对商品房的新址收储和对二手房的收购两类。收商品房新址的对应政策即为3000亿元保险性住房再贷款收储政策。该政策的具体收储要求为：区域地方政府采用地方国有企业算作收购主体，21家银行按照风险自担、买卖可不竭原则，自主决策是否向收购主体披发贷款；所收购的商品房严格规章为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同整个制房地产企业一视同仁；按照保险性住房是用于得志工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把抓所收购商品房的户型和面积表率。收二手房的对应政策为存量房“以旧换新”政策。自2023年起，部分城市着手探索实施存量房“以旧换新”，如山东淄博、江苏南京、浙江宁波等地启动住房以旧换新步履，进入2024年，越来越多的城市加入到推论“以旧换新”政策的队伍中，并推出不同类型的“以旧换新”模式。举例郑州市规划2024年完成1万套“以旧换新”，其中政府收储5000套，并提供换房补贴或税收减免；无锡市梁溪区试行回购区内二手房，住户换购新址，一个月内首批次成交跳跃40套，转动率超85% ；南京市启动主城六区存量住房“以旧换新”试点，首批试点房源2000套，换购东谈主不错存量住房置换新建商品住房。

　　3.1.城投收储商品房新址具体模式

　　3.1.1.棚改货币化安置模式

　　2014年央行推出PSL器具、2015年国务院下发《对于进一步作念好城镇棚户区和城乡危房校正及配套基础设施建造关系责任的想法》负责拉开棚改大边界货币化安置的序幕。棚改货币化安置形式主要包含政府组织购买、政府蚁合采购柔顺利货币抵偿三种。政府组织购买是指政府通过与房地产设备商或中介机构配合，购买房屋产权或使用权，用于安置棚户区住户；政府蚁合采购是指政府通过蚁合采购的形式，购买房屋产权或使用权，用于安置棚户区住户；顺利货币抵偿是指政府顺利给予棚户区住户货币抵偿，用于购买房屋或支付其他联系用度。三类安置形式均秉持自发原则，由棚户区住户自主取舍。

　　举例，徐州市新盛投资控股集团有限公司通过自建和蚁合对外回购两种形式筹建安置房并向棚改住户出售。自建模式下，公司通过“招拍挂”形式摘牌定销房建造用地并交纳地盘出让金，而后自筹资金启动表情建造，待表情好意思满验收后实施定向销售；外购模式下，外购定销房的前期购地、表情立项手续及资金筹集责任等均由表情建造单元完成， 表情建造单元一般为定销房地块的拿田主体，其购地时相通选拔“限房价竞地价”形式，拿地后与公司坚定回购条约，条约中明确定销房回购价钱。

　　3.1.2.顺利收购模式

　　顺利收购包括自筹资金和租借住房贷款赞陈规划两种形式。

　　1） 自筹资金

　　顺利收购模式中的自筹资金模式，主若是指城投平台通过银行贷款等渠谈筹集资金，通过公开招投标模式收购当地存量房源，完成校正后算作东谈主才房或租借储备用房。

　　举例：

　　（1）郑州城发自筹资金收购2万余套存量房源。2022年7月，郑州城市发展集团有限公司子公司河南郑地住房租借有限公司（现“郑州城发安堵有限公司”，以下简称“郑州城发安堵”）发布招标公告，在郑州市四环范围内收购存量房源用于东谈主才公寓表情，要求房源为整栋未售。招标公告明确提倡表情资金为自筹，郑州城发安堵出资比例为100%。继第一批次收购2万套（间）存量房源后，2022年9月郑州城发安堵再次进行第二批次招标。笔据河南省政府官网公开信息透露，2022年郑州市规划全年收购10万套（间）存量房源用于东谈主才公寓。

　　（2）济南城发自筹资金收购3000套存量房源用于租借储备住房。2022年8月，济南城市发展集团有限公司（以下简称“济南城发”）全资子公司济南城市发展集团财富运营料理有限公司发布招标公告，在济南市六辩别批共计收购3000套存量住房用于租借储备住房，要求房源为整栋未出售的商品房或公寓。相通，招标公告中已明确表情资金来源为自筹，平台出资比例为100%。2022年12月，济南城发集团亦着手第二批房源公开收购。

　　2） 租借住房贷款赞陈规划

　　租借住房贷款赞陈规划选拔“先贷后借”机制，金融机构先按照自主决策、自担风险的原则提供贷款，贷款利率原则上不跳跃3%，之后对于适合要求的贷款需求，央行按贷款本金的100%赐与资金赞助，利率为1.75%。

　　市级城投算作试点，子公司算作本色运营主体联络专项贷款。从现在公开表现的情况来看，地方政府一般指定1-2个市级城投平台算作试点，由其子公司算作贷款方，负责相应表情的本色运营。

　　以济南为例，当地政府分别指定济南城发和济南城投2家平台算作规划施行试点。2023年5月，济南城发子公司济南城发集团财富运营料理有限公司获工商银行、农业银行、中国银行、建造银行和交通银行共计1.87亿元专项贷款；济南城投子公司泉城城市更新投资有限公司获国度设备银行授信14亿元，完成放款4.6亿元。

　　3.1.3.专项基金模式

　　2022年7月，河南省郑州市政府印发《郑州市房地产纾困基金诞生运作决策》（郑政办文（2022）14号，下称《运作决策》），初度明确诞生极度用于纾困问题楼盘的地方基金，标识着由政府顺利出头、通过诞生纾困基金来引诱社会本钱加入，即以周转问题楼盘为要点的政策想路在郑州负责践行。

　　郑州地产纾困专项基金由中心城市基金全资发起诞生，其运作模式按照“中心城市基金—纾困专项基金—子基金—表情”的逻辑，由中心城市基金下设纾困专项基金，再由纾困专项基金笔据待周转表情情况一双一诞生子基金，随后通过子基金将自有或召募资金注入待纾困表情或其背后的地产企业，推动待纾困表情成功完工，随后在待纾困表情完工托付后通事后续销售竣事退出。

　　笔据《运作决策》信息透露，中心城市基金诞生的纾困专项基金运行边界暂定为100 亿元，地产纾困专项基金的资金来源主要依靠募资的形式完成。

　　3.1.4.统贷统还模式

　　统贷统还模式是指由政府指定一家主体向国开行苦求贷款额度，资金通过该主体进入到具体表情后，再由该表情主体好像平台统筹安排偿还资金。统贷统还的应用范围包括政府还款公路、棚改、易地扶贫搬迁、粮油贷款等，其中棚改统贷统还兴起于2014年，央行向国开行投放总和1万亿元PSL用于棚改贷款。2013年7月12日，国务院出台《对于加速棚户区校正责任的想法》，强调棚户区校恰是曩昔五年促进新式城镇化建造的进击工程，对于适合条目的省级平台和地市级以上平台实施的棚改表情，银行业金融机构可给予信贷赞助。其中城投平台参与棚改统贷统还的形式，主要由平台公司算作统贷统还主体，向银行苦求贷款并拨付，还款资金来源为地盘笼统收益或其他形式筹措资金。

　　举例，2022年7月26日，郑州市关系部门组织多家要点房企召开会议，提倡对其在郑的要点楼盘给予多种纾困政策赞助，并归并《郑州市房地产良性轮回发展联系模式和建议》文献，推出4种纾困表情设备模式，统贷统还模式即为其一。表情具体实施经过为，河南省郑州市东谈主民政府国有财富监督料理委员会下属平台公司郑州地产集团有限公司算作统贷统还主体，向国度设备银行申问候置房表情贷款资金，并与区级投融资主体共同出资诞生表情公司，在统贷统还主体收到贷款并拨付给表情公司后，由表情公司一方面负责贷款使用、安置房建造，另一方面利用地盘笼统收益或其他形式筹措资金向统借统还主体支付到期本息，同期由区级融资平台补足还款流动性缺口以及承担还款兜底株连。

　　除了针对已建未售的存量商品房施行收储，陪同国度宏不雅调控和房地产行业局势变化，城投平台参与收储的一种生息情形是协助房地产表情纾困。此变化兴起于2022年，笔据国度统计局数据透露，2022年上半年商品房销售额下落28.9%，房地产设备企业到位资金同比下落25.3%，此时一朝房价住手飞腾反而转向清醒或下落即可能导致房企无法实时回笼资金，触发资金链垂危甚而断裂，交房宽限、烂尾楼事件频生，进而激勉住房贷款不良率大幅上升，金融机构产生无数坏账，系统性金融风险可能一触即发的严重服从为政府和城投平台的介入提供了必要性依据。因此，生息情形下的城投收储模式主要包括收并购模式、股权收购模式、停业重整模式与表情托管代建模式。

　　3.1.5.收并购模式

　　收并购模式主要适用于剩余货值充足、财富跳跃欠债、但因资金链问题导致停工停产和运筹帷幄贫乏的表情。城投平台对于宽限、烂尾的楼盘进行收购的形式一般分为两种：一种是收购危困房企表情公司股权，另一种是收购危困房企问题表情财富。

　　1） 收购表情公司股权

　　大部分房企在建造表情时都会确立表情公司，因此收购表情公司股权是较为精深的收购形式。地方平台收购危困房企表情多以股权收购以及竞拍的阵势进行，通过收购危困房企表情公司的股份完成表情投资东谈主本色变更，此举不波及表情自己的来去用度和政府行政手续费，因此转让手续肤浅，转让过程中所破耗的时期用度相对从简，且续建速率加速，完成股权变更登记之后，城投平台即可注资续建。

　　举例，广州市黄埔区龙湖街何棠下旧村校正表情，由广州市景腾房地产投资有限公司负责，2021年12月原控股股东雪松控股集团有限公司因资金空匮、企业欠债过高而退出该表情。广州经济本事设备区料理委员会下属平台公司科学城（广州）城市更新集团有限公司收购表情公司母公司雪松文化旅游设备有限公司100%股权，保证原有表情后续建造。

　　2） 收购问题表情财富

　　该方法适用于莫得确立表情公司的表情好像表情公司已闭幕的表情，城投平台通过购买危困房企表情财富获得财富整个权和表情运筹帷幄权，然后从头定位评估、进行改建好像续建。表情经过从头改建好像续建之后，购买方通过销售建成后的家具盈利。其优点在于不存在表情业主或有欠债的承担风险，纰谬在于1）时期周期较长，必须办理过户手续后方可续建，2）转让条目尖刻，需要塞盘出让金已支付完结、已获得房地产证、已获得贪图许可证和施工许可证、已完成总投资的25%以上。

　　举例，河北省石家庄市长安区博胜广场表情，是河北博胜房地产设备有限公司设备的房地产买卖表情，2014年本色箝制东谈主及公司联系东谈主员因被逮捕而导致表情公司闭幕，表情停工烂尾。而后，2020年11月14日，石家庄市中院照章对该表情进行拍卖，由石家庄市长安区下属平台公司石家庄市长安区投资有限公司以6412.47万元拍得表情地盘及地上附着物，并负责后续施工建造。

　　3.1.6.股权收购模式

　　该模式是指城投平台增持或全面收购夹杂整个制房企，主要分为多个平台分别参股收购和单个平台全面收购两类，收购对象多为夹杂整个制房企，收购前联系平台在其中还是领有一定比例股份。与表情并购模式不同，股权并购是顺利收购房地产企业股权，而非仅局限于房企的某个表情。

　　1） 多个城投平台分别参股收购

　　通过多个城投平台参股收购，各平台入股但均不控股，由地方政府成为被收购房企的本色箝制东谈主，此举既不错削弱平台介入的资金压力，也不错减少控股并表后一朝发生负面事件而可能给城投平台带来的冲击。

　　举例，2023年12月，湖州原土房地产企业浙江祥新科技控股集团有限公司（以下简称“祥新科技”）接连发生两次股权变更，祥新科技控股股东由民企浙江吉祥房地产设备有限公司（持股70%）变更为湖州市吴兴区财政局（持股80%），吴兴区财政局下属的三家城投公司，湖州吴兴城市更新建造发展集团有限公司、湖州湖融建造发展有限公司、湖州湖顺建造发展有限公司分别持股40%、30%和10%。该次股权收购后，三家城投平台持股均未跳跃 50%，未酿成控股权，但湖州市吴兴区财政局曲折持股90%，成为祥新科技本色箝制东谈主。

　　2） 单个城投平台全面收购

　　夹杂整个制房企的原城投平台股东通过收购其他民企股东所持有的股权，将该夹杂整个制房企转为国有独资企业，在政府和股东部署下竣业绩务转型。

　　举例，2023年10月，杭州市城市建造投资集团有限公司发布公告，成功收购上海佰辅房地产有限公司持有的杭州市房地产控股集团有限公司（现改名为“杭州市城投产融发展集团有限公司”）股权，竣事100%控股，并完成工商变更手续。公告默示，杭州城投收购杭州房控后，接下来将其转型为杭州城投旗下的产融投资运营平台。

　　3.1.7.停业重整模式

　　此模式适用于剩余财富价值较着低于债务数额、债权债务关系复杂不解确导致无投资东谈主参与、维稳压力大、后续进入资金量较多、工程建造及销售存在问题亟需处罚的表情。城投平台参与危困房企表情停业重整的形式主要分为算作股权投资东谈主托管表情以及进行债权投资同期引入建造工程企业完成表情两类。

　　1） 股权投资

　　在房企停业重整次序中，城投公司以收购表情好像收购表情公司股权的阵势参与停业重整，并以股东身份参与后续偿债、表情续建等责任。若城投公司自己领有地产设备业务板块则可自行组建施工团队完成表情续建。

　　此种模式对城投平台的业求实力和训戒要求较高，需要详备了解房地产企业表情烂尾原因，访谒前期施工料理、工程订价、工程索赔、质地维修等诸多问题，同期亦需要在此基础上存眷债务边界，确定投资成本，作念好后期工程预算。但对城投平台来说，在前期调研责任充分、规划责任精湛的前提下，通盘表情工程后期的续建、销售和运营均纳入其管控故意于通盘表情的周转和收益的竣事。

　　举例，河北省石家庄市长安区环岛豪庭二期表情，是河北世茂房地产设备有限公司设备的房地产买卖表情，2017年因本色箝制东谈主被逮捕而导致表情停工，损失严重，资金出入难以均衡。为透彻处罚表情问题，长安区启动表情公司的停业重整次序，为确保表情成功建成托付使用，石家庄市长安区下属平台公司算作投资东谈主参与停业重整，接盘表情并完成后续建造。

　　2） 债权投资

　　该模式下，城投平台不错仅为危困房企提供资金赞助，不承担危困房企债权债务，也不承担重整规划无法施行的法律和风险。具体来说，城投平台进入资金用于表情续建和表情料理，之后由停业房企原施工企业或通过市集化形式招募建筑企业共同出资完成表情续建，临了再笔据各方的投资收益需求在偿债形式方面作念出均衡。

　　举例，安徽省宣城市北门危困房校正表情，是宣城市大唐万安置业有限公司设备的房地产表情，2014年因资金链断裂被债权东谈主苦求查封。宣城市政府介入后觉得，若公司进入停业算帐过程会导致债权东谈主归赵率极低，是以政府推动大唐万安公司进行停业重整，直至2016年8月，料理东谈主向社会公开招募重整投资方。宣城市地方政府下属平台公司宣城市恒乐置业有限公司罗致大唐公司托福，筹措资金以完成后续建造设备任务，同期大唐公司为保证筹集资金回款的安全性，对恒乐公司筹措的资金选拔顽固式运行和料理。

　　3.1.8.表情托管代建模式

　　城投平台受托代建表情保交楼模式主要包括对问题楼盘提供资金代管、代建、房源托福销售等全链条保交楼受托就业，同期平台凭借自身融资才智和工程建造才智等方面上风鼓励表情建造，完成“保交楼”任务，并收取相应用度。

　　举例，深圳安堵建业对问题表情不注资不控股，仅对预售资金、工程和营销顽固监管。安堵建业是深圳市政府为房地产业纾困解难、化解房地产行业风险而确立的市属国有房地产平台公司，主要针对深圳范围内房地产表情提供“三保一防”任务，即保交楼、保民生、保清醒和退守化解房地产边界风险。从2022岁首确立到2023年末，先后周转19个表情、笼罩2.3万业主、就业面积超420万通俗米。2022年9月8日，御龙华府表情方深圳益田集团与安堵建业辘集发布公告：安堵建业罗致益田集团托福，在不改变表情设备主体的情况下，为表情提供从工程管控至托付就业全过程全地方料理赞助就业，为表情成功交楼护航。

　　3.2.城投回购二手房模式

　　3.2.1.顺利收购模式

　　a) 指定换房对象：模式上，换房住户自发苦求且审核通事后，第三方评估住户旧房价值，旧房可抵扣部分新址款，但最高不跳跃新址总价的80%。置换比例上，旧房置换新址一般实行一双一置换，即只可用一套旧房置换一套新址；部分地区也着手实行多对一置换，即可用多套旧房置换一套新址。旧房用途上，城投平台回收的旧房将算作保险性租借住房和东谈主才公寓的房源。该模式柔顺利收购二手房不同之处在于，住户旧房换购对象指定为区域内某家或某几家城投平台，一般为当地有存量商品房的平台公司，通过该形式助力其去化商品房库存。

　　举例，2024年1月15日，太仓城发实施常态化以旧换新。收购表率上，凡太仓市市域范围之内、产权证建筑面积在 144 通俗米以下、房屋用途为住宅（以不动产权证为准），均能参加“以旧换新”步履。入学条目上，《存量商品房买卖合同》坚定收效之日起2年内，教师行政部门保留“以旧换新”置换成功的住户家庭在存量商品房施教就业区的入学阅历。房款支付上，赞助存量商品房价款分批次支付给换房住户，用于支付新址首付款及反璧商品房银行贷款，存量商品房剩余价款在新址贷款放款后支付给存量商品房产权东谈主。

　　b) 不指定换房对象：模式上，换房住户当先采用新址并坚定购买意向条约，第三方评估机构评估旧房价值后，城投公司与住户坚定购房意向条约，待换房住户完成新址来去过户和不动产登记后，金融机构披发贷款，房款顺利转入房地产企业监管账户。回收价钱上，旧房收购价一般不跳跃新址价值的80%，住户购买新址需补充部分自有资金。回登第途上，城投公司回收的旧房一般用于保险性住房的改建，以赞助政府既定的保险房建造地方。

　　举例，2024年4月1日，郑州市住房保险和房地产料理局公布二手房“卖旧买新、以旧换新”规划，政府指定郑州城市发展集团有限公司算作收购主体，诓骗市集化原则评估旧房价值，并通过其全资子公司郑州城发安堵有限公司施行二手房收购，先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，之后迟缓在主城区全面实施，全年规划完成5000套。

　　3.2.2.预支房钱模式

　　此模式的中枢在于城投平台长租住户旧房算作保险性住房。具体而言，住户自发苦求将自有或嫡系支属持有的商品住房转为保险房房源，经审核适合条目的住房，平台公司将参考市集价钱一次性支付一定年限的房钱进行统租料理。租期方面，据房屋楼龄、区位等身分，租期一般在5-10年之间；房钱用途方面，苦求东谈主一谈房钱收益均须用于购买土产货的新建商品住房。

　　该模式源于肇庆市于2024年4月30日公布的更动模式，主要秉性包括：1）以租代购，住户仍保留房屋产权，城投平台也可削弱收购旧房的资金压力；2）在对方高兴的前提下，个东谈主或其嫡系支属持有的商品住房均可参与该模式、转为保险房；3）未指定新建商品房购房对象，即住户可在全市范围内选购新址。

　　3.2.3.代售购新模式

　　代售购新是指，在政府倡导下，城投与房地产经纪机构联袂配合，在购房住户与城投平台达成“以旧换新”的意向后，房地产经纪机构将在新址锁依期内优先营销和转售住户的存量住房。旧房成功售出意味着新址购买来去负责完成；若二手住房未在商定时期内售出，则房企按照商定，退还新址认购金，购房者无需承担爽约株连。部分地区进一步辘集租借企业，若在约依期限内未出售旧房，购房者则可取舍由租借企业对原房屋进行优先租借。

　　举例，2024年5月16日，华发股份（600325）珠海大区与贝壳找房在以旧换新计谋配合发布会上宣告共同推出开启“帮卖+直购”新模式：1）顺利收购模式：华发顺利收购适合条目的旧房，客户选购华发新址，既可幸免传统模式中的繁琐经过和荒芜税费，又可削弱购房者的首付压力，愈加省时、省力、安适。2）0佣金帮卖模式：客户采用华发各表情售楼部新址后，提交“忠诚金”即可免费托福华流配合中介机构贝壳优先帮卖。

　　3.2.4.换房平台模式

　　该模式秉性在于城投平台不错与意向换房住户在政府指挥、房地产经纪机构搭建的来去平台上进行来去，并由地产经纪机构提供关系中介就业。

　　2024年4月1日，郑州市住房保险和房地产料理局文书，全市规划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，其中市集来去模式全年规划完成5000套。具体经过上，城投平台等设备商与换房住户在房地产经纪机构搭建的信息平台登记联系信息，换房住户通过自行洽谈或房地产经纪机构参与就业等形式来达成市集来去。政策赞助上，买卖两边坚定《存量房买卖契约》、办理来去过户手续，可享受二手住房“卖旧买新、以旧换新”来去过户绿色通谈就业，即在达成二手住房来去的同期，若换房住户同步购买新建商品住房可享受免征契税优惠。

　　3.2.5.顺利补贴模式

　　顺利补贴模式主若是政府针对参与城投平台以旧换新步履的住户给予税费或价钱方面的优惠。补贴基准包括笔据置换面积补贴、笔据置换单元数补贴等；补贴形式包括价钱补贴、税费减免等，其中价钱补贴如给予合同价1%~3%傍边比例补贴、贷款利率优惠、贷款额度优惠等，税费减免类如契税、二手房来去升值税减免等。

　　举例，苏州市相城城投集团于2023年12月11日推出“收旧购新”享契税补贴步履。参与阅历方面，凡持有苏州市相城区域内产权证建筑面积在144通俗米以下房屋用途为住宅(以不动产权证为准)产证的业主均可苦求本次步履；步履内容方面，苦求东谈主购买相城城投集团推出的在售商品房一套，同期相城城投集团收购其本东谈主名下的一套商品房，且收购商品房总价不高于所购在售商品房总价；具体补贴方面，参与这次城投平台步履的住户，在享受苏州市契税补贴政策的同期，如有卖旧、买新的步履即可适合本次步履的契税补贴要求，补贴确定包括：

　　1）在2023年1月1日～2023年12月31日出售自有住房后，并在政策实施之日至2024年3月31日、4月1日～6月30日、7月1日～12月31日历间购置新建商品住房的购房家庭，分别给予新址契税交纳份额100%、80%、50%的购房补贴；

　　2）在2024年1月1日～2024年12月31日历间出售自有住房，并在出售后3个月内、3～6个月内、6～12个月内购置新建商品住房的购房家庭，分别给予新址契税交纳份额100%、80%、50%的购房补贴。

　　风险教唆

　　（1）数据统计偏差：Wind数据延长更新，统计过程存在偏差或口径不一；

　　（2）行业政策风险：波及房地产行业的轨制可能进行调治优化，导致保险性住房政策鼓励速率不足市集预期；

　　（3）部分房企运筹帷幄风险：房企可能濒临较大的资金链压力【DPMX-007】セレビッチ！～誘惑の完全着衣～ KAORI，进而出现运筹帷幄贫乏等问题，影响城投施行收储政策。